En Rosario y la región las propiedades a la venta multiplican 24 veces las que están ofrecidas en alquiler: sobre una base de 50.203 viviendas 2.060 están ofertadas en alquiler permanente, 177 en alquiler temporario y las 47.966 restantes están a la venta. Así lo cuantifica el último Panorama del Mercado Inmobiliarios de Alquileres y Ventas –cuyos datos corresponden a fines de noviembre de 2023– elaborado en forma conjunta por el Departamento de Estadística del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario y el Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario. El informe analiza la variación en el sector durante casi todo el año que concluye en base al portal Propia, un buscador de propiedades que además funciona como plataforma colaborativa de ambas instituciones. Del estudio surgen además los precios de alquileres hacia el fin de 2024 y la evolución de las porciones de mercado de renta y de venta de propiedades para vivienda.
Las viviendas publicadas en Propia, portal que ofrece la oferta de propiedades de los corredores inmobiliarios matriculados en la 2ª circunscripción del Colegio de Corredores Inmobiliarios totalizan 50.203, base que representa más del 10% del total de viviendas que existen en la región. Según relevó el Censo 2022, en el departamento Rosario se registraron 496.443 viviendas particulares ocupadas, la suma de 335.981 casas, 148.150 departamentos, 4.041 ranchos, 3.786 casillas, 960 locales (no construidos para habitación pero ocupados) y 305 viviendas móviles ocupadas.
Así, el informe da cuenta de que el 95,5% de las viviendas publicadas están ofertadas a la venta; en tanto, sólo el 0,4% tienen como destino el alquiler temporario y el 4,1% restante el alquiler permanente.
Según refleja el trabajo, en noviembre, la cantidad de viviendas ofrecidas para alquiler permanente se mantuvo, en términos generales, estable en relación con septiembre. El aumento más importante de la oferta se registró luego de la derogación de la ley de Alquileres –con la publicación del decreto de necesidad y urgencia 70/2023 del gobierno del presidente Javier Milei el 20 de diciembre del año pasado– lo cual se refleja en el gráfico de mensura. Allí se da cuenta de que las viviendas ofrecidas en alquiler hacia diciembre de 2023 era 816 –muy probablemente en el marco de un compás de espera por el recambio de gobierno– mientras que hacia marzo de 2024 eran más del doble: 1.769. El pico del año fue julio, con 2.153 viviendas ofrecidas en alquiler, en el marco de una estabilización en torno a las 2 mil propiedades.
En paralelo, las viviendas a la venta –acaso como forma de asegurar un atesoramiento de dólares, también ante el recambio de gobierno– en el mismo período eran sideralmente más: 53.354 en diciembre de 2023, para ir descendiendo paulatinamente hasta las casi 48 mil de noviembre pasado.
El mismo comportamiento con casi las mismas proporciones se replica en la ciudad de Rosario: 1.856 viviendas ofrecidas en alquiler contra 41.526 en venta, más de 22 veces más.
“La cantidad de viviendas publicadas a la venta mostró una tendencia negativa a lo largo del todo el período analizado, contrayéndose un 10,1% entre septiembre de 2024 y diciembre de 2023”, consigna el trabajo.
Y puntualiza que en relación con la distribución por localidades, “Rosario concentra aproximadamente el 90% de la oferta publicada de alquileres permanentes en la región y el 86,6% de los inmuebles para la venta”, en tanto que le siguen, aunque con proporciones muy alejadas, Funes, Roldán, Granadero Baigorria, San Lorenzo y Pueblo Esther. “En cuanto a los alquileres temporarios, el 48,6% de la oferta se concentra en Rosario, mientras que aumenta la importancia relativa de Funes y Roldán, con participaciones de 24,3% y 18,1%, respectivamente”, marca el análisis.
Qué pasa en Rosario
“La disponibilidad de viviendas a la venta en Rosario, luego de registrar una tendencia decreciente desde diciembre de 2023, en noviembre mantiene valores similares a los alcanzados en septiembre de 2024. Por su parte, la disponibilidad de viviendas en alquiler, también muestra indicios de estabilización en noviembre respecto a septiembre de 2024”, condensa el informe.
Y consigna que en la distribución por barrios, la Zona Centro concentra la mayor disponibilidad de viviendas para alquiler y para venta. “De hecho, representa casi el 33% de lo ofrecido para alquiler permanente y el 30,9% de las viviendas para la venta”.
Fuera del radio, la oferta en alquiler permanente le sigue en Nuestra Señora de Lourdes (Córdoba, Pellegrini, Oroño y Francia) con el 8,9% del total, seguido por República la Sexta con el 8,3% y Alberto Olmedo (Pichincha) con el 7,9%. En relación a las viviendas en venta, los barrios más significativos después del Centro son Martin, Nuestra Señora de Lourdes y Alberto Olmedo.
En relación al tipo de vivienda el informe da cuenta de que en Rosario prevalece la oferta de departamentos, ya sea para alquiler permanente como para la venta. La disponibilidad para ambos subsectores asciende al 90% y 82%, respectivamente. El resto de la oferta corresponde principalmente a casas, con proporciones de 9% para alquiler permanente y 17% para la venta. El peso de los departamentos de pasillo es muy bajo en el total ofrecido.
¿Y cuánto cuesta alquilar hoy?
La derogación de la ley de Alquileres abrió un arco con todas las incertidumbres para los inquilinos, en principio laudando en favor de los propietarios. Pero no está claro que así haya sido, al menos en función de la diferencia abismal en la cantidad de propiedades ofrecidas para alquiler y para venta.
El informe conjunto precisa valores de alquileres ofrecidos en barrios puntuales de de la ciudad de Rosario según cantidad de habitaciones, correspondientes a noviembre de 2024.
Así consigna que el valor promedio de un monoambiente asciende a $180.000 para Rosario. En el barrio del Abasto y Nuestra Señora de Lourdes el valor es igual a la media de la ciudad. En la Zona Centro y el barrio Alberto Olmedo (Pichincha) el valor se encuentra por encima de la media, mientras que en el resto de los barrios analizados el alquiler promedio está por debajo de $180.000.
En el caso de departamentos de un dormitorio, el valor promedio en Rosario es de $250.000, con el barrio del Abasto por encima, y barrio Martin y República de la Sexta con valores por debajo de la media. En el Centro, Alberto Olmedo y Nuestra Señora de Lourdes los precios son similares al promedio.
En el caso de departamentos de dos dormitorios, el promedio para Rosario es de $350.000, pero los que están en los barrios Alberto Olmedo, Nuestra Señora de Lourdes y Abasto con valores superiores a la media, el Centro con valores similares, y el resto por debajo del promedio.