En un contexto de mayor oferta y acceso limitado al crédito, la práctica de comprar, renovar y revender inmuebles se consolida como una alternativa para actores del sector en Rosario y la región.
La práctica conocida como flipping inmobiliario, que consiste en la adquisición de propiedades a bajo valor para reciclarlas y reinsertarlas en el mercado, ha vuelto a instalarse en Rosario. Si bien no se trata de una tendencia masiva, aparece como una estrategia puntual en un escenario económico más exigente y con márgenes más ajustados.
La lógica es comprar inmuebles deteriorados o desactualizados, invertir en su renovación y venderlos a un valor superior. Andrés Gariboldi, titular de Dunod SA, señala que si bien la práctica tiene muchos años, hoy muestra particularidades: no está impulsada por grandes desarrolladores, sino por actores más pequeños, como estudios de arquitectura o particulares.
La arquitecta Guillermina Forchino es uno de los perfiles que encarna esta práctica. Desde hace una década trabaja sobre propiedades existentes, principalmente PH, que compra, recicla y vuelve a colocar en el mercado. «Hoy se compra con mucha más información. Hay mucha oferta y, como no hay tanta demanda activa, eso permite negociar mejor», describe.
El contexto actual, con mayor oferta de propiedades, menos desarrollo de obra nueva y acceso limitado al crédito, configura un escenario donde el reciclaje aparece como alternativa. «Hoy hay oportunidades de compra, pero también hay más gente haciendo flipping. En parte, porque hay menos desarrollo de obras grandes», explica Forchino.
La clave del negocio, según los especialistas, está en el punto de partida. «El secreto está en la entrada y no en la salida. La ganancia se define en la compra, no en la venta», sostiene Forchino. Con experiencia, los costos de obra se vuelven previsibles y permiten proyectar márgenes con mayor precisión. Sin embargo, las rentabilidades ya no son las de otros ciclos: hoy se ubican entre el 10% y el 20%, y los tiempos pueden estirarse hasta un año para completar la operación.
En términos de valores, las compras suelen ubicarse entre los 800 y 1.000 dólares el metro cuadrado. Tras una refacción integral, pueden alcanzar valores de entre 1.900 y 2.200 dólares, dependiendo de la calidad de ejecución. Los costos incluyen mano de obra, materiales, gastos de escrituración, impuestos y honorarios inmobiliarios.
Alejandro Bassini aporta una lectura sobre el cambio de ciclo en Rosario, donde un modelo de edificios «enlatados» perdió viabilidad frente a una demanda más exigente. En ese escenario, el reciclaje de propiedades existentes aparece como una alternativa más flexible. Entre los factores a considerar destacan la ubicación, el bajo precio de compra, la calidad del reciclaje y, de manera determinante, la seguridad jurídica de la propiedad.
El contexto macroeconómico, con un crédito hipotecario restringido, también condiciona la dinámica de este tipo de operaciones.